Федеральным законом от 29 декабря 2025 года № 529-ФЗ были внесены изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, касающиеся порядка оформления актов приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах. Согласно этому закону, Администрация г. Нефтекамск установила, что порядок и сроки оформления таких актов будет определяться федеральным органом исполнительной власти, который отвечает за выработку и реализацию государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Эти изменения вступают в силу с 1 сентября 2026 года. В рамках реализации данных положений Минстрой России издал приказ от 22 мая 2026 года № 318/пр, который регулирует порядок и сроки оформления актов приемки. Приказ № 318/пр вступает в силу также с 1 сентября 2026 года, что делает его применение обязательным для актов приемки, оформляемых на услуги и работы, оказанные с этой даты.
Согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290, сведения об оказании услуг и выполнении работ должны отражаться в актах, составляемых по форме, установленной Минстроем России, и являются частью технической документации многоквартирного дома. Форма акта приемки была утверждена ранее, приказом Минстроя России от 26 октября 2015 года № 761/пр.
Следует отметить, что составление актов приемки является обязательным и до вступления в силу изменений, внесенных в Жилищный кодекс Законом № 529-ФЗ, а также приказа № 318/пр. Акты приемки продолжают составляться по форме, утвержденной приказом № 761/пр. До вступления в силу приказа № 318/пр порядок оформления актов приемки не был подробно регламентирован, что создавало некоторые сложности.
В этой связи порядок оформления актов приемки может быть урегулирован соответствующим договором. В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом необходимо указать порядок контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств. Таким образом, порядок оформления актов приемки может быть дополнен условиями, прописанными в договоре, но эти условия не должны противоречить действующему законодательству.
Исполнитель, который обязан оказывать соответствующие услуги или выполнять работы, должен оформлять акт приемки на основании договора управления многоквартирным домом или договора, заключенного с собственниками помещений. Это правило касается как случаев, когда управление осуществляет управляющая организация, так и случаев, когда дом управляется непосредственно собственниками.
Важно отметить, что если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то обязанности применения нового порядка не распространяются. Приказ № 318/пр издан в соответствии с пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ, который определяет, что председатель совета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнением обязательств по договорам оказания услуг.
Согласно изменениям, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме теперь вправе решать, что председатель совета многоквартирного дома будет осуществлять свои полномочия совместно с членами совета. Это означает, что при применении нового порядка необходимо учитывать, что председатель может работать в связке с членами совета, что расширяет возможности для контроля и подписания актов приемки.
Следует учитывать, что если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья или данный дом не управляется кооперативом, собственники помещений обязаны на общем собрании выбрать совет из числа собственников. В случае, если решение о создании совета не было принято или реализовано в течение года, местные органы самоуправления должны провести общее собрание для решения этих вопросов.
Пунктом 2 нового порядка также установлены сроки оформления актов приемки. Исполнитель обязан оформлять акты в сроки, прописанные в договорах, но не позднее 30 дней со дня оказания услуг или выполнения работ. Важно, что дата оформления акта не может превышать дату окончания действия договора. Договоры также могут содержать более короткие сроки для оформления актов приемки.
С 1 сентября 2026 года, если положения договора не соответствуют новому порядку, например, если в нем указан срок подписания актов приемки, превышающий 30 дней, или такой срок вовсе отсутствует, будут применяться положения нового порядка.
При этом действующее законодательство не ограничивает количество услуг и работ, которые могут быть отражены в одном акте приемки, что позволяет оптимизировать процесс оформления.
Исполнитель, согласно пункту 3 нового порядка, в течение 5 дней со дня оформления акта приемки должен направить два экземпляра акта председателю или членам совета, согласованным с ними способом. Это может быть сделано через почтовую отправку, электронную почту, личный кабинет на сайте исполнителя или вручение при личном присутствии.
При этом, перечень способов направления актов не является исчерпывающим. Председатель или члены совета могут согласовать иные способы, что делает процесс более гибким.
В соответствии с пунктом 4 нового порядка, в течение 10 дней после получения актов, председатель или члены совета должны направить подписанный экземпляр акта исполнителю или сообщить о своем отказе от подписания, указав на аргументированные возражения.
Если в течение 30 дней со дня получения акта приемки не поступает отказ от подписания, акт считается оформленным. Это значит, что исполнитель должен приложить к акту документы, подтверждающие факт направления актов, что служит дополнительной гарантией соблюдения процедуры.
Таким образом, новые изменения существенно упрощают и регламентируют процесс оформления актов приемки, что должно положительно сказаться на управлении многоквартирными домами и качестве обслуживания общего имущества.
