Федеральный закон от 29 декабря 2025 года № 529-ФЗ вносит значительные изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяя новые правила оформления актов приемки услуг по содержанию и ремонту многоквартирных домов. Согласно данным, представленным Администрацией г. Нефтекамск, новые положения вступят в силу с 1 сентября 2026 года.
Изменениями установлено, что порядок и сроки оформления актов приемки будут определяться федеральным органом власти, который отвечает за выработку и реализацию государственной политики в области жилищно-коммунального хозяйства. Для реализации этих положений Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России был издан приказ от 22 мая 2026 года № 318/пр, который регламентирует порядок оформления актов приемки.
Приказ № 318/пр вступает в силу в тот же день, что и изменения в ЖК РФ, и распространяется на акты, оформляемые на услуги, оказанные с 1 сентября 2026 года. В соответствии с пунктом 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации, акты приемки должны составляться по форме, установленной Минстроем России, и составляют часть технической документации многоквартирного дома.
Важно отметить, что составление актов приемки является обязательным даже до вступления в силу изменений, внесенных Законом № 529-ФЗ и приказом № 318/пр. Они должны оформляться по форме, утвержденной ранее приказом № 761/пр от 26 октября 2015 года.
Данный порядок может быть дополнительно урегулирован в договорах управления многоквартирными домами. Согласно статье 162 ЖК РФ, в таких договорах необходимо указать порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организацией. Таким образом, в договорах управления могут быть прописаны дополнительные условия оформления актов приемки, однако они не должны противоречить действующему законодательству.
Исполнитель, который обязан оказывать услуги или выполнять работы, оформляет акт приемки на основании договора управления многоквартирным домом или договора с собственниками помещений. Это значит, что правила оформления актов приемки применяются как для управляющих организаций, так и для случаев, когда дом управляется непосредственно собственниками.
Приказ № 318/пр также уточняет, что председатель совета многоквартирного дома контролирует выполнение обязательств по договорам на основании доверенностей, выданных собственниками, или по решению общего собрания собственников. Важно, что порядок оформления актов приемки должен соблюдаться, если в многоквартирном доме избран совет, и председатель наделен полномочиями по подписанию актов.
Кроме того, Закон № 529-ФЗ добавляет новую часть 8.2 в статью 161.1 ЖК РФ, позволяя общему собранию собственников принимать решения о совместном осуществлении полномочий председателем совета и членами совета. Это означает, что при применении нового порядка необходимо учитывать совместные действия председателя и членов совета.
Согласно статье 161.1 ЖК РФ, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья и в нем более четырех квартир, собственники обязаны избрать совет из числа собственников. Если решение не принято в течение года, орган местного самоуправления должен собрать общее собрание для выбора совета.
По пункту 2 нового порядка акты приемки должны оформляться исполнителем в сроки, указанные в договорах, но не позже окончания их действия и не более чем через 30 дней со дня оказания услуг. Это означает, что акты должны быть подписаны в установленные сроки, а в договорах могут быть прописаны более короткие сроки.
С 1 сентября 2026 года, если договор противоречит новому порядку, применяются положения приказа. Также не ограничивается количество услуг и работ, которые могут быть оформлены в одном акте приемки.
В соответствии с пунктом 3 Порядка, исполнитель обязан направить два экземпляра акта приемки председателю или членам совета в течение 5 дней с момента его оформления. Подписанный экземпляр акта или письменный отказ от подписания должно быть направлено исполнителю в течение 10 дней. Если отказ поступает в течение 30 дней, стороны должны оформить новый акт приемки.
При возникновении споров о содержимом акта приемки, такие споры могут быть решены в судебном порядке. Установленный срок 30 дней включает 10 дней для подписания акта, а также время доставки документов.
Если в течение 30 дней акт не подписан и отказ не поступил, акт считается оформленным. Исполнитель прилагает документы, подтверждающие отправку акта.
Новые правила и регламенты должны быть доведены до сведения всех заинтересованных сторон, включая органы местного самоуправления и управляющие компании, которые будут обязаны публиковать информацию о новых изменениях на своих официальных интернет-ресурсах.
